SEGREGACIONES

Desde el 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad puede venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro (información basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral). Anteriormente, en la mayoría de los casos las fincas se describían únicamente de manera literal. Al añadir la representación gráfica catastral, se podrá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca.

El ciudadano podrá solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro, de la representación gráfica catastral con ocasión de, por ejemplo, una compraventa, o en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. No obstante, en el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad será necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción.

En el caso de no estar de acuerdo con la representación gráfica catastral se prevé un mecanismo para aportar una representación gráfica alternativa, la cual una vez inscrita en el Registro de la Propiedad podrá dar lugar a la oportuna rectificación o actualización de los datos del Catastro.

Análogamente, para la calificación de segregación o división se atenderá a lo especificado en la escritura, contrato o documento en el que se formalice la operación. En el caso de no constar esta circunstancia, se considerará que existe segregación cuando la superficie segregada sea menor del 20% de la superficie de la finca matriz, por analogía con el criterio fijado para el caso de agregación y agrupación de inmuebles.

¿Qué información gráfica debo aportar para segregar una parcela?

En el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones, divisiones o agregaciones de fincas en el Registro de la Propiedad es necesaria la representación gráfica georreferenciada alternativa para realizar la inscripción, si en el Catastro no están incorporadas las fincas resultantes de dichas operaciones. La representación gráfica de las parcelas se consigue mediante su georreferenciación, determinado el sistema de referencia, su sistema de proyección y enumerando sus coordenadas.

El operador jurídico solicitará que un técnico realice dicha representación que debe aportarse en un fichero informáticos en formato GML, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita, y cumplir los requisitos expresados en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

La Sede Electrónica de Catastro dispone de un servicio de validación de la representación gráfica alternativa que acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos establecidos en dicha Resolución.

TASACIONES:

¿Qué es una tasación?

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

¿Qué métodos de valoración existen?

• Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
• Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
• Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
• Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

¿Qué aspectos comprenden las tasaciones?

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:

• Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe
• Inspección ocular por un técnico competente, que comprueba los metros cuadrados de superficie, distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles.

• Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada).
• La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor.

• Comprobación de que la vivienda coincide con la descripción que consta en la documentación de la tasación, la registral y la catastral.
• Comprobación del estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita.
• Investigación por si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
• Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda.

Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el Registro de la Propiedad.

Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación.

En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler.

Factores que afectan a la tasación

Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:

• Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.
• Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda.
• Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.
• Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc.
• Materiales de construcción e instalaciones: tipo de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc.
• Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc.
• Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación.
• Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta.

Una vez realizada la tasación, tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión.